Как сдать квартиру официально как самозанятый: пошаговая инструкция

Самозанятость (налог на профессиональный доход, НПД) — самый простой способ сдавать квартиру легально: 4% с дохода, никакой декларации, регистрация за 10 минут с телефона. Вот весь путь по шагам.

Шаг 1. Зарегистрируйтесь в «Мой налог»

Скачайте приложение «Мой налог» (это официальное приложение ФНС) и зарегистрируйтесь по паспорту или через Госуслуги — обычно это занимает около 10 минут. Ходить в инспекцию не нужно. В видах деятельности укажите аренду (найм) жилого помещения.

Важные ограничения режима: доход до 2,4 млн ₽ в год (это 200 000 ₽ в месяц — для одной квартиры с запасом), сдавать можно только жилые помещения. Апартаменты, машиноместа и коммерческие площади под НПД не попадают.

Шаг 2. Заключите письменный договор найма

Договор нужен не «для галочки»: он подтверждает основание дохода, фиксирует депозит, порядок оплаты ЖКХ и защищает вас в споре. Для жилья между физлицами это именно договор найма (глава 35 ГК РФ), а не «аренды» — разбор всех пунктов есть в отдельной статье.

Составить и подписать договор с телефона можно бесплатно в «Белой аренде» — конструктор сам предложит корректные формулировки про депозит, опись и счётчики.

Шаг 3. Зафиксируйте передачу квартиры

Подпишите акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и описью имущества. Это то, что реально защищает депозит и снимает споры «кто разбил и кто не доплатил за свет» при выезде.

Шаг 4. Чек на каждый платёж

Единственная регулярная обязанность самозанятого: после каждого полученного платежа сформировать чек в «Мой налог» (два клика) и передать его жильцу — например, отправить в мессенджер. Декларации нет, налог ФНС считает сама и присылает к оплате раз в месяц.

Шаг 5. Следите за лимитом

Если совокупный доход самозанятого за год превысит 2,4 млн ₽, право на НПД теряется до конца года — дальше НДФЛ или ИП. Для одной квартиры это редкость, но при нескольких объектах или разовых крупных доходах за лимитом стоит следить.

Плюсы и минусы — честно

• Плюсы: ставка 4% (в разы ниже НДФЛ), нет декларации и взносов, статус снимается в любой момент, чеки заменяют «расписки» и дисциплинируют расчёты.
• Минусы: чек нужно выбивать на каждый платёж; периоды на НПД не идут в страховой стаж для пенсии (взносы можно платить добровольно); режим — эксперимент до конца 2028 года (условия подтверждены до его окончания).
• Ипотечная квартира: прямых налоговых препятствий нет, но проверьте условия кредитного договора — некоторые банки требуют согласовывать сдачу.

Про то, сколько выйдет в деньгах и чем рискует «серая» сдача — в статье «Налог за сдачу квартиры в 2026».