Налог за сдачу квартиры в 2026: сколько платить и что будет, если не платить
Короткий ответ: для большинства собственников одной квартиры выгоднее всего самозанятость — 4% с дохода, без декларации. Разбираем все варианты, считаем на примере и честно смотрим, чем рискует тот, кто не платит вовсе.
Три легальных варианта
| Режим | Ставка | Отчётность | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Самозанятость (НПД) | 4% с платежей от физлиц, 6% — от юрлиц | Декларации нет: налог считает ФНС, вы формируете чек на каждый платёж в приложении «Мой налог» | Дефолт для одной квартиры. Лимит дохода — 2,4 млн ₽/год, только жилые помещения |
| НДФЛ (физлицо) | 13% при совокупном годовом доходе до 2,4 млн ₽, далее прогрессия до 22% | Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля | Тем, кто не хочет оформлять статус. Дороже и с ручной декларацией |
| ИП (УСН или патент) | УСН 6% «доходы» / патент — фикс. стоимость | Своя отчётность + страховые взносы | Несколько квартир или высокая ставка; для одной типовой квартиры обычно избыточно |
Самозанятость — это налог на профессиональный доход (НПД): режим действует как эксперимент до конца 2028 года, и правительство подтверждало неизменность условий до его окончания. Апартаменты и другая нежилая недвижимость под НПД не попадают — только жильё.
Считаем на примере
Квартира сдаётся за 33 000 ₽ в месяц (близко к медиане городов-миллионников), жилец — физлицо:
- НПД: 33 000 × 4% = 1 320 ₽ в месяц (15 840 ₽ в год). К тому же на НПД действует разовый налоговый вычет 10 000 ₽, который первое время снижает эффективную ставку.
- НДФЛ 13%: 4 290 ₽ в месяц (51 480 ₽ в год) — в 3,25 раза больше, плюс декларация.
Разница между «платить как самозанятый» и «не платить вообще» — около 1 300 ₽ в месяц. Именно поэтому легализация через НПД сегодня скорее вопрос спокойствия, чем больших денег.
Что будет, если не платить
Если налоговая установит факт сдачи (жалоба соседей, данные банков и платформ, показания жильца при споре), последствия складываются из нескольких частей:
- Доначисление НДФЛ за три последних года — причём по ставке НДФЛ, а не по льготным 4%: за нашу квартиру из примера это порядка 154 000 ₽.
- Штраф за неуплату — 20% от неуплаченной суммы, а при доказанном умысле до 40% (ст. 122 НК РФ).
- Штраф за несданные декларации — 5% от налога за каждый месяц просрочки, до 30% (ст. 119 НК РФ).
- Пени за каждый день просрочки.
Как начать платить 4% — коротко
- Зарегистрируйтесь как самозанятый в приложении «Мой налог» — это занимает около 10 минут, посещать инспекцию не нужно.
- Заключите письменный договор найма — он подтверждает основание дохода и защищает вас самих. Составить его можно бесплатно в «Белой аренде».
- После каждого платежа формируйте чек в «Мой налог» и отправляйте жильцу. Налог ФНС посчитает сама — оплата раз в месяц.
Пошаговая инструкция со всеми нюансами — в статье «Как сдать квартиру официально как самозанятый».
Договор найма — бесплатно, порядок в платежах — автоматически
«Белая аренда» составит юридически правильный договор, а сопровождение напомнит о каждом платеже и чеке НПД и подготовит ежемесячный отчёт с контролем лимита.
Открыть в Max